Um bezahlbaren und ausreichenden Wohnraum auch zukünftig zu haben, hat die Stadt Mannheim ein 12-Punkte-Programm zum Wohnen in Mannheim und weitere Instrumente eingeführt. Im Mai 2023 hat der Gemeinderat die Wohnungspolitische Strategie beschlossen, die auf das 12-Punkte-Programm aufbaut und es erweitert.

Mit der Quote für bezahlbares Wohnen werden beispielsweise mindestens 30 Prozent der Neubauwohnungen ab zehn Wohneinheiten zum reduzierten Preis angeboten. Nach aktueller Rechtslage ist die zulässige Miethöhe grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 33 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird mit Hilfe des aktuellen Mietspiegels für konkrete Wohnungen ermittelt. Dabei werden die Merkmale Wohnungsart und -größe, Lage, Beschaffenheit und Ausstattung berücksichtigt. Ein pauschaler Wert kann nicht genannt werden.

Daneben werden Mittel aus der Städtebauförderung zur Modernisierung von Bestandswohnungen eingesetzt werden, um den Preisanstieg zu dämpfen. Auch soll die städtische Wohnbaugesellschaft GBG zur sozialen Stabilisierung und Mischung Gebäude in allen Stadtteilen erwerben, private und städtische Brachflächen aktiviert werden und – wo möglich und sinnvoll – eine Nachverdichtung erfolgen.

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Einen Überblick darüber, wie die Stadt Mannheim mehr Wohnraum schafft, finden Sie in einem Auszug aus magma – Das Magazin für die Mitarbeitenden der Stadt Mannheim, Ausgabe 01/2022

 

Das 12-Punkte Programm im Überblick

1. Aktivierung (nicht militärischer) städtischer Konversionsflächen

Nicht mehr benötigte oder nicht mehr genutzte, bebaute Flächen im Eigentum der Stadt (Schulstandorte, Sportanlagen, etc.) werden für den Wohnungsbau mobilisiert.

2.  Umnutzung untergenutzter Gewerbeflächen

An den Übergängen zu Wohngebieten werden die Randbereiche von Misch- und Gewerbegebieten hinsichtlich ihrer Eignung für den Wohnungsbau geprüft. Davon unberührt bleiben funktional intakte Misch- und Gewerbeflächen, in denen weiterhin baurechtlicher Schutzbedarf für gewerbliche Betriebe und deren Nutzung besteht.

3. Aktivierung städtischer Brachflächen

Die im Wohnbaulandkataster identifizierten, unbebauten städtischen Flächen werden geprüft und bei Eignung in eine entsprechende Entwicklung geführt.

4. Aktivierung privater Baulücken unter Einbeziehung des BDA und der Architektenkammer

In Zusammenarbeit mit dem Bund Deutscher Architekten und der Architektenkammer Mannheim sollen die bereits im Wohnbaulandkataster identifizierten Flächen ergänzt und exemplarisch Planungen zum Wohnen erarbeitet werden.

5. Nachverdichtung und Ersatzneubau

Über Nachverdichtung und partiellen Ersatzneubau (insbesondere in stark aufgelockerten Quartieren der 1950 und 1960er Jahre), wird die Angebotsvielfalt erweitert und zusätzliche Angebote im preisgünstigen Segment geschaffen.

6. Rolle der GBG als strategisches Instrument der Stadtentwicklung

Die GBG wird weiterhin breite Schichten mit Wohnraum versorgen und durch ein gemischtes Wohnungsangebot, sowohl auf den Konversionen als auch in den Stadtteilen, sozialer Segregation vorbeugen. Neben dem Erhalt günstigen Wohnraums gehört dazu auch der Wohnungsneubau. Neben dem Neubau wertiger und quartiersprägender Wohnungen ist insbesondere die Bautätigkeit im preisgünstigen Segment zu intensivieren. Durch den Ankauf von Immobilien in Stadtteilen mit stark positiver Mietenentwicklung soll der Mannheimer Mietwohnungsmarkt zusätzlich stabilisiert werden.

7. Quotenmodell für preisgünstigen Wohnungsbau

Beim Verkauf städtischer Grundstücke und bei der Schaffung von Baurecht im gesamten Stadtgebiet wird für Wohnungsneubauvorhaben ab einer Größe von 10 WE, ein verpflichtender Anteil von mindestens 30% preisgünstigen Mietwohnraums über städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB festgesetzt.

Mit dem Gemeinderatsbeschluss im Mai 2023 wurde die Bindungsdauer von 20 auf 30 Jahren erhöht. Darüber hinaus wurde bei der Konzeptvergabe städtischer Grundstücke eine Sollquote von 40% der Wohneinheiten eingeführt. Über Abweichungen auf 30% muss der Gemeinderat entscheiden.

8. Verbilligte Vergabe von Wohnbaugrundstücken für preiswerten Wohnbau

Zum Zweck preisgünstigen Wohnungsbaus werden städtische Grundstücke verbilligt abgegeben. Die Vergabekriterien sind in den entsprechen Leitlinien festgeschrieben.

9. Vergabe nach Konzeptqualität

Erfolgt keine Verbilligung, werden städtische Grundstücke nach dem aktuellen Bodenwert vergeben, nicht nach Maximalgebot. Entscheidend ist in erster Linie nicht der Preis, sondern die Konzeptqualität, u.a. Menge und Qualität preisgünstigen Wohnraums. Die Vergabekriterien sind in den entsprechen Leitlinien festgeschrieben.

10. Gewährung von Erbbaurechten

Die Stadt Mannheim gewährt zum Zweck preisgünstigen Wohnungsbaus auf Teilflächen Erbbaurechte zum vollen Erbbauzins. Über einen schuldrechtlichen Vertrag wird dem Erbbaunehmer der Erbbauzins für eine bestimmte Zeit erlassen. So kann die Stadt diese Grundstücke über einen längeren Zeitraum strategisch für ihre städtebaulichen/ wohnungspolitischen Ziele vorhalten und Einfluss auf die Bodenpreisentwicklung nehmen. Von dieser faktischen Reduzierung der Einstiegskosten (Eigenanteil) profitieren in erster Linie gemeinschaftliche Wohnprojekte und kleinere Wohnungsmarkt-Akteure (z.B. Genossenschaften).

11. Einsatz von Städtebaufördermitteln

Im Rahmen von Sanierungsgebieten werden kommunale Mittel, komplementär zu den Städtebaufördermitteln von Bund und Land, zur Modernisierung und Erhalt preisgünstiger Wohnungen systematisch eingesetzt.

12. Förderung Gemeinschaftlicher Wohnprojekte

Über die Koordinierungsstelle für Gemeinschaftliche Wohnprojekte und das zugehörige kommunale Förderprogramm erhalten gemeinschaftliche Wohnprojekte eine Prozessbegleitung und finanzielle Förderung.

 

Mit dem Quotenmodell werden Vielfalt und Chancengleichheit in den Stadtteilen geschaffen und auch einkommensschwächere Haushalte aus der Mitte der Gesellschaft unterstützt, die auf dem freien Wohnungsmarkt durchs Raster fallen würden. Das Quotenmodell mit der Option für frei finanzierte preisgünstige Mietwohnungen ergänzt das Angebot geförderter Mietwohnungen im Rahmen des Landeswohnraumförderprogramms. Insgesamt werden dem Mannheimer Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren knapp 2.000 zusätzliche preisgünstige Mietwohnungen zugeführt (siehe Wohnungsmarkt-Monitoring 2021).

 

	Geförderte Mietwohnungen nach dem Landeswohnraum-förderprogramm	Preisgünstige Mietwohnungen nach dem Quotenmodell
Wie hoch ist der Mietpreis?	33% günstiger als in vergleichbaren Wohnungen.	33% günstiger als in vergleichbaren Wohnungen.
Wer kann die Wohnung anmieten?	Personen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben.	Alle Personen bis zu einer gewissen Einkommensgrenze.
Wo liegt die Einkommensgrenze?	Die Einkommensgrenze wird vom Land festgelegt. Aktuell liegt sie bei einem Zwei-Personen-Haushalt bei 68.000 Euro Jahresbrutto. (Stand 6/2024)	Die Einkommensgrenze wird von der Stadt festgelegt und ist bei einem Mehrpersonen-Haushalt deutlich höher als für geförderte Mietwohnungen. Bei einem Zwei-Personen-Haushalt liegt sie aktuell bei 91.800 Euro Jahresbrutto. (Stand 6/2024)
Gibt es sonstige Vorgaben?	Neben der günstigeren Miete schreibt das Förderprogramm weitere Bestimmungen zu Wohnfläche und Belegung etc. vor.	Eine Begrenzung der Wohnungsgrößen und -flächen für preisgünstige Mietwohnungen gibt es nicht.
Wie lange dauert die Bindungsfrist an?	Es sind Förderungsprogramme mit Bindungsfristen ab 30 Jahren vorgesehen.	Es gilt eine Bindungszeit von 30 Jahren.
Wie ergänzen sich beide Programme?	Die Landesförderung ist losgelöst vom Quotenmodell und besteht bereits seit Jahrzehnten.	Das Quotenmodell gilt seit 2018. Bauherren können hierbei selbst entscheiden, ob sie Wohnraum als geförderte Mietwohnungen im Rahmen der Landeswohnraumförderung oder als frei finanzierte preisgünstige Mietwohnungen anbieten.

 

Gemeinschaftliche Wohnprojekte

Unter Gemeinschaftlichen Wohnprojekten versteht man Wohnformen, bei denen mehrere Haushalte an einem Wohnstandort jeweils in separaten Wohnungen leben, sich aber für das gemeinschaftliche Leben, eine gegenseitige Unterstützung oder die Verfolgung eines gemeinsamen Lebensgrundsatzes entschieden haben. Die Projekte bzw. Wohngruppen werden in wesentlichen Bereichen durch die Bewohner selbst organisiert. In Mannheim fördern wir gemeinschaftliche Wohnformen. Hier können Sie mehr dazu erfahren.

 

Mannheimer Bodenfonds

Mit dem städtischen Bodenfonds wird die städtische Aktivität auf dem Grundstücksmarkt erheblich gesteigert. Durch eine deutliche Verstärkung der Ankaufsaktivitäten wird mittel- und langfristig eine angemessene städtische Einflussnahme auf die Entwicklungen des Grundstücksmarktes gewährleistet und ausgebaut. Es wird ein Paradigmenwechsel von bisher anlassbezogen erfolgten Grundstückskäufen zu einer an räumlichen Entwicklungszielen ausgerichteten, langfristig angelegten Ankaufsstrategie vollzogen.

 

Grundstückstrategie und Erbbaurecht

Die neue Grundstücksvermarktungsstrategie der Stadt Mannheim umfasst mit dem „Stufenmodell im Geschosswohnungsbau“, der Attraktivierung des Erbbaurechts und dem Erhalt bestimmter Erbbaugrundstücken im eigenen städtischen Portfolio drei Hauptelemente. Im Rahmen des Stufenmodells bietet die Stadt Mannheim in Zukunft Wohnbaugrundstücke für den Geschosswohnungsbau zunächst der Wohnungsbaugesellschaft GBG, und im nächsten Schritt gemeinwohlorientierten Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften an. Erst wenn diese das Angebot ausschlagen, gelangt das Grundstück auf den freien Immobilienmarkt. Auch wenn der freie Immobilienmarkt erst auf der letzten Stufe zum Zuge kommt, gewährleistet die Gesamtstrategie der Stadt durch den Mannheimer Bodenfonds ein erhöhtes städtisches Angebot an Grundstücken zur Wohnbauentwicklung.

Auf der letzten Stufe des Stufenmodells greift die neu beschlossene Stärkung des Erbbaurechts. Bei der Vergabe eines Grundstücks auf dem freien Immobilienmarkt wird zunächst die Abgabe im Erbbaurecht angeboten. So kann die Quote für preisgünstigen Wohnraum oder andere gemeinwohlorientierte Bodennutzungen über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts vereinbart werden. Die Nutzung kann darüber hinaus nach Auslaufen des Erbbauvertrages neu bestimmt werden, sodass zukünftige Generationen auf veränderte Gegebenheiten reagieren können.
    
Aber auch bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken wird das Erbbaurecht attraktiver gestaltet. Bei Einhaltung bestimmter sozialer Kriterien wird eine Vergünstigung auf den Erbbauzins gewährt. Damit reagiert die Stadt Mannheim nicht nur auf das historisch niedrige Bankzinsniveau, sondern fördert auch Familien aktiv bei der Gewinnung von Wohneigentum. Diese erhalten einen vergünstigen Erbbauzins in Höhe von 1 Prozent des Bodenrichtwertes, während der grundsätzliche Erbbauzins bei 4% des Bodenrichtwertes liegt.

 

Mietspiegel

Der Mannheimer Mietspiegel 2023/2024 ist seit dem 08.02.2023 gültig. Es handelt sich um einen "qualifizierten Mietspiegel" im Sinne von § 558 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und durch den Mannheimer Gemeinderat am 07.02.2023 anerkannt wurde.

 

Zweckentfremdungssatzung

Die Zweckentfremdungssatzung ist ein wichtiges Instrument, um effektiv gegen unerlaubten Leerstand oder die Vermietung von Wohnraum als gewerblich betriebene Ferienwohnung vorgehen zu können.

 

Runder Tisch Wohnen

Ausreichend Wohnraum, eine ausgewogene soziale Mischung in den Quartieren und neue Wohnformen wie gemeinschaftliche Wohnprojekte und Mehrgenerationenhäuser: Um diese im Leitbild 2030 der Stadt Mannheim formulierten Ziele zu erreichen, hat die Stadt Mannheim ihre Ziele und Vorgaben im Rahmen des 12-Punkte-Programms für bezahlbares Wohnen sowie in der Wohnungspolitischen Strategie mit Schwerpunkt bezahlbarer Wohnraum dargestellt. Der Runde Tisch Wohnen ist dabei ein prozessbegleitendes Beratungsgremium, in welchem die Verwaltung gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern von Wohnungswirtschaft, Fraktionen, Verbänden, Initiativen und Vereinen die Entwicklungen diskutiert.