Bodenordnung und Immobilienwertermittlung

Aus aktuellem Anlass

Aufgrund des hohen Arbeitsaufkommens kann es zu Zeitverzögerung bei der Bearbeitung Ihres Anliegens kommen. Bitte haben Sie dafür Verständnis. Wir werden uns baldmöglichst bei Ihnen melden.

Die neuen Grundsteuerbescheide wurden von der Stadt Mannheim versandt. Zur Ermittlung der Grundsteuerwerte wurde dabei seitens der Finanzämter u. a. auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen. Die Neuregelung führt aufgrund einer anderen Bewertungsgrundlage häufig zu Veränderungen bei den zu zahlenden Beträgen.

Hierzu hat die Stadt Mannheim für Fragen zur Grundsteuer (insbesondere zum Hebesatz oder zur Zahlung der Grundsteuer) eine Hotline eingerichtet. Sie erreichen diese von

TagUhrzeit
Montag - Donnerstag

09:00 - 12:00 Uhr

14:00 - 16:00 Uhr

Freitag09:00 - 12:00 Uhr

unter der Nummer: 0621 293 2830 
oder per E-Mail an: grundsteuer_neu@mannheim.de.

 

Fragen zu Grundstücksgröße, Miteigentumsanteilen, Eigentumsverhältnissen oder zum Grundsteuerwert / Grundsteuermessbescheid wenden Sie bitte an das jeweils zuständige 

Finanzamt Mannheim-Stadt   
Finanzamt Mannheim-Neckarstadt.

Die Kontaktdaten finden Sie auf Ihrem Steuerbescheid.

 

Fragen zum Bodenrichtwert:

Die Bodenrichtwerte und Grundstücksgrößen sind seit dem 01.07.2022 über das Portal BORIS-BW einsehbar.

 

Wichtig: Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.

Bei sonstigen Fragen zum Bodenrichtwert können Sie sich unter Angabe der Flurstücknummer und Telefonnummer per E-Mail an gutachterausschuss@mannheim.de oder ggf. telefonisch von Montag - Freitag zwischen 09:00 - 12:00 Uhr unter 0621 293 7516 wenden.

 

Weitere Informationen finden Sie unter:

Antworten auf die häufigsten Fragen zum Thema Grundsteuer finden Sie unter:

Antworten auf die häufigsten Fragen wie z.B. zu Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswertgutachten zur Vorlage beim Finanzamt finden Sie in den unten aufgeführten FAQ's:

Bodenrichtwert und das zugehörige Bodenrichtwertgrundstück

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewerte des Bodens in €/m² Grundstücksfläche für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Zone (Bodenrichtwertzone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Damit handelt es sich beim Bodenrichtwert um eine Richtgröße, die den durchschnittlichen Wert aller Grundstücke innerhalb dieser Zone darstellt. Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den typischen Merkmalen der Grundstücke innerhalb der Zone übereinstimmen (Bodenrichtwertgrundstück). Die Grundstücksmerkmale (z. B. Entwicklungszustand, beitragsrechtlicher Zustand, Art der Nutzung, Ergänzung der Art der Nutzung) des Bodenrichtwertgrundstücks werden in der Bodenrichtwertkarte angegeben. Eine räumliche Abtrennung einzelner Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer zum Bodenrichtwertgrundstück abweichenden zulässigen Nutzung erfolgt nicht. Der Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht (vgl. hierzu § 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Wo können die Bodenrichtwerte eingesehen werden?

Der Bodenrichtwert und die Fläche des Grundstücks können seit dem 1. Juli 2022 im zentralen Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg (BORIS-BW) in im Layer „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“ unter   https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?app=boris_bw_gstb&lang=de   eingesehen werden. 

Ist der Bodenrichtwert der Marktwert meines individuellen Grundstücks?

In der Regel entspricht der Bodenrichtwert nicht dem Marktwert eines individuellen Grundstücks. Da sich ein Bodenrichtwert immer auf einen definierten Stichtag und auf bestimmte Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks bezieht, kann der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen, da – nach Wertermittlungsrecht – der Bodenrichtwert dann nicht für dieses Grundstück gilt. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den individuellen Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone sowie der Preisentwicklung seit dem Stichtag der Bodenrichtwertermittlung. Eine von den Gutachterausschüssen einzuhaltende Toleranzgrenze für die Höhe der möglichen Abweichung gibt es ausschließlich für lagebedingte Wertunterschiede. Diese beträgt +/‐ 30 Prozent.

Darüber hinaus kann es aufgrund der Grundstücksmerkmale eines Bodenrichtwertes vorkommen, dass dieser den Grundstücksmarkt nicht für alle Grundstücke innerhalb einer Zone repräsentativ widerspiegelt. Insbesondere in Gemengelagen kann es somit vorkommen, dass eine räumliche Abtrennung einzelner Grundstücke mit einer zum Bodenrichtwertgrundstück abweichenden zulässigen Nutzung nicht erfolgt (z. B. Freizeitgarten in einer Baulandzone). Der Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht (vgl. hierzu § 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Bewertung für die Grundsteuer B

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben. Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich nunmehr ausschließlich aus einem pauschaliert ermittelten Bodenwert. Dafür werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert multipliziert. Das Ergebnis ist der sogenannte Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Sie bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt.

Im Anwendungserlass des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg (AE LGrSTG) vom 05.07.2022 wird geregelt, dass grundsätzlich der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet, anzusetzen ist. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt. Nach § 38 Abs. 9 AE LGrStG  bleiben besondere Merkmale des einzelnen zu bewertenden Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrundes, bauliche Auslastung, Lärm-, Staub-, Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen außer Ansatz.

Daher finden die in den örtlichen Fachinformationen der Gutachterausschüsse enthaltenen Hinweise wie z. B. zu Hinterland im Standardverfahren zur Feststellung des Grundsteuerwertes keine Anwendung.

Kann auch ein anderer Wert für die Grundsteuer angesetzt werden?

Anzusetzen ist grundsätzlich der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.

Das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) beinhaltet in § 38 Absatz 4 eine sogenannte „Öffnungsklausel“:

„[…]Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. […]“

Diese Öffnungsklausel ermöglicht den Eigentümern ein qualifiziertes Gutachten einzureichen und somit den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks bzw. der wirtschaftlichen Einheit abweichend vom festgestellten Grundsteuerwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) nachzuweisen.

Es ist zu beachten, dass die Abweichung gegenüber dem Grundsteuerwert mehr als 30 Prozent betragen muss. Folglich müssen deutliche Abweichungen zwischen der bewerteten wirtschaftlichen Einheit und dem Bodenrichtwertgrundstück vorliegen, um den Nachweis eines niedrigeren Werts führen zu können. 

Bewertungsgegenstand des Gutachtens für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG muss zwingend die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach den §§ 25 und 37 LGrStG in Verbindung mit § 2 Bewertungsgesetz sein. Eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG kann aus einem oder mehreren Flurstücken und/oder aus Flurstücksteilen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG muss nicht identisch zum Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne sein. Angaben zur wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens sind in der Regel in den Mitteilungen des Finanzamts zur Grundsteuer an den Eigentümer enthalten. 

Da der Denkmalschutz im Landesgrundsteuergesetz bereits durch eine Ermäßigung der Steuermesszahl berücksichtigt wird, ist er kein wertminderndes Merkmal des Grundstücks.

Rechte und Belastungen wirken sich nur dann wertmindernd auf ein Grundstück aus, wenn sie die tatsächliche Ausnutzung des Grundstücks und damit die tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit dauerhaft negativ beeinflussen (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht, Baulasten).

Ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht wirkt sich nicht auf die Nutzbarkeit des Grundstücks aus. Damit wird nicht die Werthaltigkeit des Grund und Bodens verringert; lediglich das Recht der Nutzung liegt nicht (oder nur teilweise) bei der Eigentümerin / beim Eigentümer.

Wer kann ein Gutachten für die Grundsteuer erstellen?

Das qualifizierte Gutachten kann beauftragt werden 

  • beim zuständigen Gutachterausschuss oder
  • bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
  • bei einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. 
Kann gegen den Bodenrichtwert Widerspruch eingelegt werden?

Nein. Generell handelt es sich bei Bodenrichtwerten nicht um Verwaltungsakte, damit ist ein beim Gutachterausschuss oder bei der Kommune eingelegter Widerspruch nicht statthaft.

Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss beantragen

Sofern der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück bzw. Grundstücksteil nicht gilt oder zutrifft können Sie ein Gutachten beantragen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn weitere wertbestimmende Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden sollen (z. B. Grundstückszuschnitt, Vorder- und Hinterland, rechtliche Belastungen wie Wegerechte).

Das Gutachten weist den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung 01.01.2022 nach. Der Wert der Bebauung bleibt dabei unberücksichtigt. Es ist jedoch zu beachten, dass der tatsächliche Wert mehr als 30 Prozent geringer sein muss als der Grundsteuerwert. Des Weiteren unterliegen diese Gutachten der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine Gewährleistung für deren Anerkennung kann daher nicht übernommen werden. Die Eigentümer haben auch die Kosten des Gutachtens zu tragen.

Nach Eingang aller für die Wertermittlung erforderlichen Unterlagen beträgt die Fertigstellung des Gutachtens zurzeit ca. 3 Monate. Aufgrund der hohen Anzahl von bereits vorliegenden Anträgen und der Auslastung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle kann sich jedoch die Fertigstellung entsprechend verlängern.

Wenn Sie Eigentümer oder Erbbauberechtigter sind, können Sie ein Gutachten beim Gutachterausschuss beantragen, andernfalls benötigen Sie einen Nachweis der Antragsberechtigung, z. B. in Form einer Vollmacht des Eigentümers oder einen Erbschein.

Sofern dieses Gutachten bis zum 30.06.2025 beantragt wurde, wird dieses rückwirkend für die erste Hauptfeststellung zum 01.01.2022 berücksichtigt, also ab der Grundsteuer 2025. Dem Finanzamt ist die Antragsbestätigung zuzusenden. 

Bitte beachten Sie die Sonderregelung des Finanzministeriums Baden-Württemberg: 

„[…]Da die Reform der Grundsteuer für alle Eigentümerinnen und Eigentümer eine Umstellung bedeutet, gilt für die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte eine Sonderregelung: Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben. Wichtig ist, dass das Auftragsdatum im Gutachten vermerkt ist.[…]“

 

Aufgaben und Leistungen:

 

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